01 / Partire dalle esigenze
Prima della casa,
il progetto di vita o di lavoro.
Una casa, una seconda abitazione, un ufficio, un’attività ricettiva o un immobile da valorizzare: la scelta giusta dipende da ciò che deve diventare possibile. Per questo il nostro supporto comincia con un’intervista, anche quando non hai ancora individuato un indirizzo.
Raccogliamo le ragioni dell’acquisto, le funzioni necessarie, le priorità, il budget complessivo e i tempi. Distinguiamo ciò a cui non vuoi rinunciare dalle preferenze negoziabili. Una stanza in più, uno spazio per lavorare, un giardino o la possibilità di procedere per fasi diventano criteri concreti con cui leggere le offerte.
Il budget comprende il prezzo e quanto potrebbe servire dopo: verifiche, prestazioni professionali, lavori, impianti, arredi e altri costi pertinenti. Le spese fiscali, finanziarie e notarili vengono approfondite con i rispettivi professionisti.
02 / Cercare e confrontare
Da molte possibilità
a una selezione motivata.
Possiamo affiancarti nella ricerca e nel confronto di immobili individuati da te o attraverso i canali concordati. Se i candidati iniziali sono cinque o sei, li leggiamo con la stessa griglia: posizione, accessibilità, superfici, luce, distribuzione, spazi esterni, disponibilità e potenziale di trasformazione.
Per ogni candidato distinguiamo informazioni dell’annuncio, documenti ricevuti, osservazioni sul posto e aspetti ancora da verificare. Riduciamo così la selezione sulla base delle tue esigenze, concentrando gli approfondimenti sugli immobili che meritano di proseguire.
Il risultato è un confronto leggibile: perché un immobile è interessante, quali compromessi richiede e quali condizioni potrebbero renderlo poco adatto. L’affiancamento tecnico non sostituisce l’attività di mediazione immobiliare.
03 / Leggere la storia dell’immobile
La planimetria catastale
è una parte del quadro.
La corrispondenza della planimetria catastale con gli ambienti è un controllo importante, ma la conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia sono verifiche distinte. Una planimetria aggiornata, da sola, non dimostra che tutte le trasformazioni siano state legittimamente realizzate.
Acquisiamo e confrontiamo i titoli edilizi e i relativi elaborati pertinenti al caso: costruzione, varianti, interventi successivi, eventuali provvedimenti di regolarizzazione e altri atti necessari. Ricostruiamo un quadro coerente dello stato legittimo secondo la disciplina applicabile, verificando i presupposti per utilizzare il titolo dell’ultimo intervento sull’intero immobile e integrando gli interventi successivi rilevanti. La ricostruzione non consiste nel considerare isolatamente l’ultima planimetria disponibile.
L’accesso agli atti consente di approfondire ciò che non è già documentato. L’assenza di un documento nel fascicolo ricevuto viene segnalata come elemento da chiarire; non è una prova automatica di regolarità o irregolarità. Quando pertinenti, esaminiamo anche agibilità, destinazione d’uso, vincoli, documentazione strutturale, energetica e impiantistica.
Anche una perizia richiesta dalla banca ha un oggetto e un perimetro da conoscere: occorre verificare quali accertamenti comprende, senza presumere che sostituisca ogni approfondimento necessario al progetto dell’acquirente. Il controllo dei titoli di provenienza, delle formalità e degli aspetti contrattuali viene coordinato con il notaio.
04 / Confrontare documenti e luogo
Quello che è rappresentato.
Quello che esiste.
Il sopralluogo e il rilievo permettono di confrontare lo stato dei luoghi con gli elaborati pertinenti. Verifichiamo distribuzione, dimensioni, aperture e trasformazioni riconoscibili, registrando differenze, informazioni mancanti e approfondimenti necessari.
Il rilievo LiDAR e il modello digitale possono aiutare a descrivere e misurare gli spazi. La precisione geometrica supporta il lavoro tecnico; la valutazione della regolarità richiede anche documenti e interpretazione professionale.
Se emergono difformità, ne approfondiamo natura e conseguenze prima di dare per acquisita una soluzione. La possibilità di regolarizzarle, i relativi tempi e gli eventuali costi richiedono una verifica specifica.
05 / Capire che cosa serve
Acquistare è l’inizio.
Trasformare richiede un quadro chiaro.
Alla verifica documentale affianchiamo la lettura delle condizioni dell’immobile: involucro, finiture, segni di umidità, comfort, accessibilità e stato apparente degli impianti. Valutiamo ciò che può essere conservato o recuperato e ciò che va approfondito, adeguato o sostituito, in rapporto alle esigenze emerse nell’intervista.
La relazione tecnica concordata può comprendere un quadro degli interventi edilizi e impiantistici, con priorità, dipendenze, ipotesi di costo e tempi da verificare. Per gli impianti distinguiamo l’esame dei documenti e delle parti accessibili dalle verifiche specialistiche e dalle prove, che richiedono incarichi, accessi e competenze adeguati.
Una visita non rende visibili elementi nascosti e non certifica automaticamente la sicurezza dell’immobile o di tutti gli impianti. La relazione precisa l’estensione dell’indagine, i limiti di accesso e gli approfondimenti necessari, così puoi capire su quali elementi si basa la valutazione.
Se vuoi procedere per fasi, individuiamo quali lavorazioni devono essere coordinate fin dall’inizio e quali scelte possono essere rinviate, con le predisposizioni necessarie. I costi ancora incerti rimangono riconoscibili: non diventano un preventivo definitivo.
06 / Scegliere con consapevolezza
Un acquisto coerente
con ciò che vuoi realizzare.
Il percorso porta a una sintesi dei candidati, degli esiti documentali, delle condizioni rilevate e delle trasformazioni ipotizzate. Evidenziamo opportunità, criticità, costi da approfondire e decisioni ancora aperte. L’immobile che costa meno all’acquisto può richiedere interventi diversi da quello che sembra più caro: il confronto deve riguardare l’intera operazione.
Il momento utile per coinvolgerci è prima di assumere impegni vincolanti, quando è ancora possibile approfondire le condizioni e coordinare con notaio e altri professionisti le tutele pertinenti. Se una trattativa è già avviata, partiamo dallo stato effettivo e dalle scadenze esistenti.
07 / Prima dell’offerta · Bozza di aggiornamento
Tre cose da avere chiare prima di comprare.
I documenti da verificare. Chiedi quali titoli e planimetrie sono disponibili e concorda con lo studio quali elaborati confrontare con il sopralluogo. Se l’immobile è a Pescara, il SUE del Comune pubblica la procedura di accesso agli atti edilizi. Se c’è una proposta da firmare, chiarisci con il notaio tempi e condizioni dell’acquisto.
La spesa complessiva. Tieni distinti prezzo dell’immobile, lavori, prestazioni, imposte e margine per le incertezze. Se valuti un mutuo per acquisto e ristrutturazione, chiedi alla tua banca quanta liquidità dovrai avere prima dell’erogazione della quota lavori. Per le agevolazioni, parti dalle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate e verifica il caso con il tuo consulente fiscale.
Le trasformazioni che contano. Individua le opere indispensabili e quelle che puoi rinviare. Se l’immobile è già stato scelto, scopri come passiamo dalla prima stima alla progettazione della ristrutturazione.